【不動産経営(備忘)】物件の”購入”から”売却”までに掛かる税金の全て

不動産
あざらし
あざらし

不動産投資について勉強中のあざらしです。

こんにちは

様々なyoutuberの方が配信している「不動産投資」関連動画で不動産の勉強をしています。

備忘もかねて記事にまとめたいと思います!

今回は「不動産投資の楽待 [RAKUMACHI]」の動画で勉強しました。

【初心者向け】不動産投資でかかる税金を丸ごと解説! 物件購入から売却までにどんな税金が?

今回の勉強内容を要約すると「不動産を購入してから売るまでにどんな税金が発生するのか?」です!
意外と知られていない税金とかがありますし、そんなタイミングで税金発生するの?みたいな内容になっています。

結論:税金はどんなタイミングでも発生する(笑)逃げられない

今回の動画では、不動産を購入するなら絶対に覚え置いておきたい”税金”のこと。

覚えているといないとでは、全然違いますので必ず覚えておきましょう。

税金の全て

あざらし
あざらし

めちゃめちゃ税金取られるじゃねぇか

どう足掻いても税金は掛かるんだぁって改めて思った

ぱっとまとめだけでも、入り口から出口までにこんなに税金が掛かるんだって、ガクたんしてる(笑)

物件”購入”時に掛かる税金

あざらし
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物件購入時には固定資産税評価額※の10%位掛かるよ!
※役所が決めた価格のこと

不動産から評価額が記載された紙をいただけると思いますので、そこに記載されている評価格から10%位上乗せでかかってくるんだなぁって覚えておくといいかも!

細かな計算式も以下に載せておきますね!

印紙税

印紙税は購入した物件の金額に応じて税金が変わるので詳しくは、以下のリンクより確認してみてください!

印紙税額

不動産取得税

不動産を購入した時に掛かる税金のこと

・土地の固定資産税評価額✖︎0.5✖︎3% ※1
・建物の固定資産税評価額✖︎3% ※2

(※1)宅地の場合
(※2)住宅以外は4%計算

登録免許税

購入した物件の登録する時にかかる税金のこと

・土地の固定資産税評価額✖︎1.5% ※3
・建物の固定資産税評価額✖︎2%
・債権金額✖︎0.4% ※4

(※3)売買の場合
(※4)抵当権設定をするとき

物件”保有”中に掛かる税金

あざらし
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税金の中で一番掛かると思う
なんせ毎年掛かる税金ですからね

保有中にかかる税金は大きく分けて2つ
・固定資産税/都市計画税
・所得税

それぞれで、考え方や計算方法が違うので以下に記載します!

固定資産税・都市計画税

あざらし
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固定資産税・都市計画税の1.7%くらい掛かると計算するとOK

課税対象が以下の計算からまずはしなければいけない。
単純な評価額から1.7%かければいいわけでもないらしい。
※マンションの区分の場合の計算方法もあるんだけどそれは一旦横に置く

・小規模住宅用地
住居1戸につき200㎡以下の部分は評価額が6分の1(都市計画は3分の1)
・一般住宅用地
住居1戸につき200㎡を超える部分は評価額が3分の1(都市計画は3分の1)

上記の計算の結果、固定資産税と都市計画税の納税額をさらに出す。

固定資産税の税額=課税標準(固定資産税評価額)×標準税率1.4%

都市計画税の税額=課税標準(固定資産税評価額)×制限税率0.3%

所得税

所得税とは“法人税/住民税/事業税”をひっくるめた税金のこと

法人として行動して得た収入が所得になります。
その計算方法が以下の通りになります。

法人税:不動産収入ー必要経費=所得
※賃貸業で発生する全ての”収入
・賃貸収入
・保険金収入 など

!!法人での収入に保険金収入も含まれていることにも注意!!

住民税:(所得ー所得控除)×住民税率=税額

事業税:(不動産収入ー必要経費ー事業主控除)×5%=事業税額
法人や事業を営む個人に課税される地方税のこと。税率は、事業の種類及び所得金額等によって異なる。
個人が不動産貸付業を事業的規模で営む場合には、地方税である事業税が課税される。

物件”売却”時に掛かる税金

あざらし
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不動産を売却する際に掛かる税金の考え方が一番厄介だからしっかり理解しましょう!
特に消費税箇所!

売却時にかかる税金の考え方は超複雑です。
一つひとつ噛み砕いて、解説しなければいけないレベルですので、少しずつ理解していきましょう

法人税

あざらし
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売却時に”利益”が出ているのであれば法人税を収める必要があります。

この”利益”に対する考え方は、この後に出てくる”減価償却”とも関連しているので注意が必要!

売却時の法人税の考え方は至ってシンプル!

ですが、利益に関す考え方がちょっとだけ特殊ではあります。

例えば、年内に”物件売却”だけした場合はその利益だけに法人税がかかります。
ただし、他に物件を持っている場合にその物件をリフォームしたり、売却予定の物件をリフォームしてから売却した時にはそのリフォーム代を利益から引くことができます。

イメージ図

譲渡取得税

あざらし
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譲渡所得税には注意しなくてはいけないポイントがある。
それが、物件を受け取ってからの所得期間が重要!

※どうやら法人の場合は情緒所得がかからないとのこと、動画ないでの説明間違いなんだとか
でも個人でなら譲渡取得税はかかるので覚えておいて損はないね。

まず、譲渡した不動産の所有期間は売却した年の1月1日で判断します。

また、
所得期間が5年未満の場合は”短期譲渡所得”として税金は約40%かかる。
所得期間が5年以上であれば”長期譲渡所得”として税金は約20%ですむ。

と文字で書いても理解しにくいでしょうからイラストにまとめました。

短期所得となるケース

令和1年の7月1日に物件を購入したとして令和7年7月2日売却したとした場合に、
実際に所有していた年数は5年を超えているけど、譲渡した物件は1月1日から計算をスタートするので
4年と7ヶ月しか所得していない計算になります。

・長期所得となるケース

もし、5年以上の所得期間が必要であれば以下のイラストのような期間が必要になる。

消費税

あざらし
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物件を売却して、1000万円を超えてくる場合にのみに消費税が発生する訳ではない!
※土地は消費税から対象外
その2年後に課税対象者になるってこと。

2年後に不動産を売った場合はその収益に対して消費税がかかるよ!

不動産の消費税は本当にややこしい!

でも、遊戯王カード的な感覚で捉えるとすっと入ってくる(笑)

魔法カードの発動条件が”1000万円以上の売却”で、実際の効果発動が”2年後”ってこと。
さらに、その2年後に不動産の売却をする際には、売却利益に消費税が課税されるっていう効果をもつって考えると結構簡単に頭に入ってくる。

オタク脳独特の考えですが、これで理解できるのであればどちらでもいいのではないかとも思う。

減価償却費について

あざらし
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本編からはすこーしずれていますが、減価償却の考え方についてもイラスト付きで説明。

ちょっと意外な事実もあります。

まず仮に、1000万円の物件を5年で減価償却するとして、
4年後に物件を購入当時と同じ1000万円で売却できたとします。

通常の考えであれば”1000万円(売却利益)ー1000万円(購入費用)”で利益0円ですよね?

ですが、減価償却するってことは経費として使用していることになるので実質毎年200万円建物の価値がなくなっているのと同等です。
価値がないものが1000万円で売れればそりゃ利益だはな?って話。

上記のイラストでは800万円の売却益が出てしまいましたね。
これもし長期譲渡所得として物件を売買する場合は100%売買利益が発生しますね!

なので、少し前の記事に戻りますが、物件を売るときは何かしらの経費とぶつけることで少しでも利益を抑えるなどの考えが必要になるってこともお忘れなく!

まとめ

動画と記事を合わせ是非みて欲しいです。

動画だけだと頭から流れてしまうし、文字だけだとそもそも頭に入らない気がする。

またはどちらかを見てからよくよく考えて理解できればいいと思います!

税金ってなんでこんなに面倒なんだろうと改めて思いました。
ですが、これを理解しているのとそうでないのとでは自分の首を閉める可能性があると考えると恐ろしくなりますよね、、、、

その他にも、銀行に融資を受けるときに口で説明できるのとできないとのでは印象が変わりますからね。

ぜひ覚えてみましょう!

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