【不動産経営(備忘)】不動産の本当の利回りとは?【真の実質利回りがある】

不動産
あざらし
あざらし

不動産投資について勉強中のあざらしです。

こんにちは

様々なyoutuberの方が配信している「不動産投資」関連動画で不動産の勉強をしています。

備忘もかねて記事にまとめたいと思います!

今回は「はるひとの地方創生不動産投資チャンネル」の動画で勉強しました。

【不動産投資超初心者向けシリーズ】第2弾:不動産投資と利回り

今回の勉強内容を要約すると「不動産へ投資する場合に見るべき本当の利回りの計算方法」です!

不動産情報ページに乗っている”利回り”は単純に物件価格から総合的な家賃を割った”年利”です。

ですが、これはあくまでも単純な計算でして、そのほかにも必要経費は沢山ありますのでそれらを鑑みずに利回りが高いからといって即手を出すのは危ないです。

結論:表に出ている価格では物件は買えないってこと

不動産投資に失敗している人の動画を見ると、ほとんどん人がこの”真の利回り”を気にしていなかったために、失敗している気がします。

最も基本的ででも本質的な今回の授業は結構気に入っています。

初めに伝えておきたい3つの利回り

あざらし
あざらし

不動産に投資をする場合は次の3つの利回りを意識しましょう

・表面利回り

・実質利回り

・真の実施利回り(はるひとさん命名)

表面利回り

あざらし
あざらし

最もシンプルな利回り計算

収益物件情報ページでも記載されているのは”コレ

表面利回りの計算式はこんな感じ。

満室想定での年間総家賃収入÷物件販売価格=表面利回り

不動産投資を始めようと収益物件情報が乗っているホームページとかを見ると、かなり高利な物件があるなぁって感じていたけどあれは、あくまで表面的な利回りでしかないってこと。

そこから経費だとか支出だとか空室リスクだとかは考えていない計算はしていな数字でしかないってこと。

ぱっとみた感じ、とってもいい利回りがあるからといって即食い付いてはいけません!

あくまでも、参考的な数字としてみていた方がいいですね!

実質利回り

あざらし
あざらし

1段階踏み込んだ、利回りの考え方

最も浸透している利回りがコレかと思います

ちなみに発生する経費にはこんなものが含まれています。

■経費

  • 固定資産税
  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 広告宣伝費
  • 電気代・水道代
  • 定期清掃代
  • 振り込み代
  • Wi-Fi代(インターネット代)
  • 火災地震保険代
  • 借り上げ駐車場代

コレらの諸経費をもろもろ引いて計算したのが”実質利回り”です。

計算式で表すと

(家賃収入ー経費)÷物件販売価格=実質利回り

となります。

最低でもここまでは意識して物件を探したいと思いますよね。

でもさらにもっとリアルな利回りがあります!それが!

真の実質利回り

あざらし
あざらし

今回意識しておいて欲しい利回りがコレ
真の実施利回り

真の実質利回りに関連してくるのは、物件購入時にかかる諸経費が重要ってこと。

物件購入時にかかる諸経費はこんな感じ

■諸経費

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 印紙代
  • 内装外装修繕費
  • インターネット導入費

コレらを物件販売価格に諸経費を足したものから計算しないと、思いのほか利回りが低くなるなんてこともあるんだとか。

確かにここまで意識して計算していないと、いきなり破産!なんてこともあり得ますよね。

色々意識して不動産投資は行わないと損してしまいますね。

余談(利回りだけではなく総合的にみて)

あざらし
あざらし

不動産投資におして利回りが絶対ではないとのこと

不動産投資をする際には総合的に物事を捉えて、シミュレーションする必要があるとのこと

例えばこんなこと

  • 物件の構造
  • 物件の築年数
  • 物件の販売価格
  • 物件が生む家賃収入
  • 物件に入る世帯数
  • 銀行の融資条件

確かに、どんなに利回りが良くても空室リスクが高いんだったら購入しても意味がないですしね。
もろもろのメリット・デメリットなどをよくよく調べた上で購入することを決めたいと改めて思いました。

コメント

タイトルとURLをコピーしました