【不動産経営(備忘)】キャッシュフローの重要性って?【銀行への返済ができないCFはやばい】

不動産
あざらし
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不動産投資について勉強中のあざらしです。

こんにちは

様々なyoutuberの方が配信している「不動産投資」関連動画で不動産の勉強をしています。

備忘もかねて記事にまとめたいと思います!

今回も「はるひとの地方創生不動産投資チャンネル」の動画で勉強しました。

【不動産投資超初心者向けシリーズ】第3弾:不動産投資とキャッシュフロー

今回の勉強内容を要約すると「不動産経営をする上でキャッシュフローを知っておこう」です!

とても重要なんですが、これを意識していない素人投資家さんが失敗してる動画をよくyoutubeで見ることがあります。
そんな動画でプロの投資家さんが「キャッシュフローが出ていない時点で、私なら買いませんけどね」ってよくいっているあれです。

そんな、重要なキャッシュフローについて今回は勉強していきます!!

結論:利益の出ていない不動産経営はやばい キャッシュフローが出てなんぼ!

キャッシュフローって?

あざらし
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キャッシュフローっていうのは家賃収入から諸々の経費を引いて残ったお金のこと

計算式でいうとこんな感じ

”家賃収入”-”銀行返済”-”経費”=キャッシュフロー(CF)

これがキャッシュフローです。

これが不動産投資での鍵になるってこと!

不動産初心者は一件目の物件でCFが絶対に出る物を買うこと

あざらし
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絶対に一件めはCFが出る物件を買わないとダメ!

CF(利益)が出ないのを持ち続けるのはしんどいから

”家賃収入”-”銀行返済”-”経費”=0円だと全く意味がありません!

数年後に物件を売却しないと利益が出ないなんて不動産投資をしている意味がありません。

なので、初心者は必ず利益が出る物件を買うようにしましょう!

じゃあどんな物件がいいのか?

地方にある利回りが高い(15%以上)の中古アパートか中古戸建てを探しましょう!

関東付近だと利回りの低い物件が多いので、少し離れた地方であれば上記の目標の物件がある場合があるとのこと。

物件のシミュレーション

あざらし
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実際の物件でシミュレーションしてくれました!

・軽量鉄骨

・10世帯

・25000万円

・築24年

・家賃収入月30万円

こんな条件の物件で実際にCFが出るかシミュレーションします

上記の物件だと、表面利回りは14.4%なので少しだけ利回りが低くなります。
コレだとCFが出にくくなりますので、2300万円で指値(値引き)したとしますが、購入時にかかる諸経費も含めると結果2500万円くらいに結局なります。

次に、融資観点で見ると
地方銀行 + 保証協会 の組み合わせで融資を受けれたとして
15年(金利3%)で2500万円で融資が組めたとして月々の銀行への返済が17万円となる仮定します。
すると、家賃30万円-返済17万円=手取り13万円になります。

そのほかに、経費管理料・電気代・固定資産税)が月4万円使ったとしても9万円手元にのこります
つまり、年間で108万円のキャッシュフローが実現できる計算になります!

イメージにするとこんな感じ

あざらし
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ただし!でもコレは満室経営ができていればの話!

シミュレーション物件そのものに3つ問題があって。

1.一部屋あたりが狭い

2.部屋の大きさに対して、家賃3万円はどうなのか?

3.駐車場が少ない

この課題があると、入居者付げ難しい可能性が大いにあるとのこと。

対策案として、無料インターネットをつけたりして魅力的な部屋にするしかないってこと!

でも、完璧な物件はほとんどでないのでこういったデメリットをカバーできるかを考えましょう!

より良い物件を見つけるには?

あざらし
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近場の不動産会社と仲良くなること!

インターネットに乗っているのは買われずに残ってるものが多いから

不動産会社の人と仲良くなっておくと、インターネットに表示される前に、教えてくれる可能性が出てくるよって話!

できるだけ、本気で取り組んでいると不動産会社の人も本気で取り組んでくれるので始めるのであれば不動産会社の人と一緒に頑張るつもりでやりましょう!

まとめ

いきなり赤字の物件なんか持ってしまった日には、2軒目3軒目と次々と不動産を増やすことができなくなりますよね。

当たり前のことですが、黒字経営でスタートして自然災害などで不動産がだめにならない限りは永遠に黒字経営していきたいものです。

とても重要で、基本的なことを今回は学びました!

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