【不動産経営(備忘)】不動産購入時の銀行融資に成功するための3つのポイント【基本数打ち当たれだけど気にしておくべき点】

不動産
あざらし
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不動産投資について勉強中のあざらしです。

こんにちは

様々なyoutuberの方が配信している「不動産投資」関連動画で不動産の勉強をしています。

備忘もかねて記事にまとめたいと思います!

今回も「はるひとの地方創生不動産投資チャンネル」の動画で勉強しました。

【不動産投資超初心者向けシリーズ】第4弾:不動産投資と銀行融資の基礎知識

今回の勉強内容を要約すると「銀行に融資を受けるなら事前に入れておきたい知識!」です!

結論:事前の準備はできてるありきだけど。基本 数打ち当たれ!が正解!

スポ根性的な話では全くなく。
銀行特有の生体があるため”数を撃たないとわからない”ってことなんですって。

銀行毎に色々な人がいるしその人の思想によって融資を受け入れてもらえるのかそれともだめなのかが決まるんですって。

でも、それでもある程度の銀行が評価するポイントなどもありますし、こちらが事前に準備できる最低限のこともありますのでその点を気にしていきたいです!

銀行が物件を評価するポイント

あざらし
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物件の評価ポイント ”2つ”

・固定資産税評価額で評価する方法

・物件の収益性で評価する方法

固定資産税評価額で評価する方法

あざらし
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土地や建物そのものに価値ってちゃんとあるよね?というところを評価するということ。

土地や建物を所有していると固定資産税がかかってきます。
その固定資産税の金額を決めるのに”固定資産税評価額”というものを使います。

この”固定資産税評価額”を決めるためには、土地や建物を評価して価格を決めていいますが
その価格を決めるために”固定資産評価基準”というものがあります。
この”固定資産評価基準”をもとに各市区町村が”固定資産税評価額”を決めています。

イメージ図にすると分かりやすいので書いてみました!こんな感じ

今回大事なのは固定資産税ではなく”固定資産税評価額”の方!

銀行さんはこの固定資産税評価額をみて融資をするのか、しないのかの判断をする基準にするとのこと。

銀行さんよっては、
「物件の売値が固定資産税評価額より高い↗️️️と融資できません」
「固定資産税評価額の9割までなら融資できます」
といってくる銀行さんもあるとのこと。

物件の収益性で評価する方法

あざらし
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不動産経営を始めて、ちゃんと利益出てるよね?家賃回収できるよね?ってところを見ている。

不動産を購入した場合、その物件がどれ位の収益を産んで、返済できるのか?
はたまた、金利が高くなったり、空室率が高くなった場合にどれ位までなら耐えられるのか?といったところを見ています。

そう言った点に気をつけるために、以下の二つの記事を参考にしてください!
どちらもはるひとさんから学んだ記事になっています。

銀行さんのほとんどはこのポイントは必ずと言ってもいいくらい見ていますので特に注意して調べていきたいですね!

融資の種類

あざらし
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銀行の融資には4つの種類がある

・住宅ローン(マイホーム向け)

・アパートローン(新築アパート向け)

・プロパーローン(玄人or金持ち向け)

・保守協会付ローン(初心者向け)

住宅ローン(マイホーム向け)

この住宅ローンは”マイホーム”や”賃貸併用住宅”で使うことになります。
※マイホームを人様に貸すと住宅ローンでは下りませんのでご注意

ただし、マイホームも土地や物件を購入することは一緒なので将来的に売却とか賃貸とかも考えると”不動産投資”とも言えます。
なので、できるだけ高く売れる場所などを考えてマイホームは購入した方がいいかもしれません。

アパートローン(新築アパート向け)

各銀行が用意しているアパートを購入するためのローン(パッケージ型)

このアパートローンは銀行によってあったり、なかったりします。
さらに利用条件も厳しくなってきてもいます。

例えば、中古物件の場合は”耐用年数以内”出ないとNGとか”連帯保証人”が必要ですとか様々な条件があるようです。

プロパーローン(玄人or金持ち向け)

銀行が設けてる基準をもとに評価されるローンのこと(普通のローンのこと)

これは、借りる人の”実績”や”収入”や”物件の収益性”とかで判断する普通のローンのこと

もっとも一般的と行ってもいいかもしれない。

でも、このローンは収入が多い人や実績がある人が利用することが多いらしいので初心者には向かないとのこと・・

保証協会月ローン(初心者向け)

このローンは、各都道府県にある”信用保証協会”のことです。つまりは。。

信用保証協会のお墨付き  銀行ローン

ということ!

例えば、、、
・耐用年数を超えた築古物件の融資をお願いした時にアパートローンは難しいし
・実績もないからプロパーローンも難しい
という場合、銀行さんは渋ります。

その時使いたいのが信用保証協会です。

銀行<銀行としては保証できないけど、信用保証協会が保証するなら融資するよ

っていうのが信用保証協会です。

ただしメリットとデメリットがあります!

デメリット
・信用保証協会に保証料を払う

メリット(可能性)
・築古物件でも15年の融資が組めたり
・オーバーローンも組めたり

と初心者におすすめ!

さらに、保証協会付きローンは、銀行が直接に保証協会とやりとりしてくれることがほとんですので楽なんだとか!

もし、保証協会付ローンを組むのであれば銀行に
「保証協会付の融資で検討できませんか?」と聞いてみるのもOKらしい!

銀行融資の攻略方法

あざらし
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結論:かずうち当たれ!(笑)

まず、銀行によっても投資に前向きか後ろ向きかというのがあったり、
支店銀行によっても、考え方も違ったり。

さらに担当毎によっても協力的な人がいたり、いなかったり!
さらに担当と店長の間があまり良好的でなかったりと色々とめんどくさい!

なので、初めの融資が決まるまでは数うち当たれで!トライアンドエラーで突っ込んでいくの正解!

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